(Chinhphu.vn) – Phát triển nhà ở xã hội là mối quan tâm đặc biệt của toàn xã hội; vừa có tính cấp bách, vừa là công việc lâu dài; vừa có tính chất kinh tế, vừa có tính chất xã hội; vừa là mục tiêu, vừa là giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, vì một Việt Nam dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh…
Phát triển NƠXH – chính sách đa mục tiêu
Thời gian qua, hàng loạt chính sách liên quan mật thiết đến việc hoàn thiện, phát triển thị trường nhà ở được xem như chìa khoá mở rộng cánh cửa nhà ở xã hội (NƠXH) cho cả người dân và doanh nghiệp.
Trong đó, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng cho Chương trình phục hồi phát triển kinh tế 2022-2023 vừa được Quốc hội thông qua tháng 1/2022 được kỳ vọng tác động cả trực tiếp và gián tiếp, cả trước mắt và lâu dài đến phát triển NƠXH.
Phát triển NƠXH là chính sách đa mục tiêu, cả kinh tế và xã hội. Tăng cung NƠXH là điều kiện hàng đầu bảo đảm quyền công dân có nhà ở, quyền được bảo đảm an sinh xã hội được ghi nhận trong Hiến pháp.
Xây dựng NƠXH không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với năng lực xây dựng của các doanh nghiệp và tư nhân trong nước, cho phép đẩy mạnh xã hội hóa huy động vốn của các doanh nghiệp, ngân hàng và người dân; trực tiếp góp phần vào bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, tăng thu nhập và kích cầu tiêu dùng…
Bên cạnh đó, xây dựng NƠXH còn tạo động lực phát triển liên ngành xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất… cũng như thu hút lao động nhàn rỗi từ các KCN gặp khó khăn về thị trường phải thu hẹp sản xuất…
Nhu cầu rất lớn, nhưng thiếu tổng cung
Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, giai đoạn 2021-2025, nhu cầu NƠXH cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân KCN khoảng 294.600 căn. Trong đó, nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị khoảng 131.100 căn; nhà ở cho công nhân KCN khoảng 163.500 căn.
Trước nhu cầu NƠXH tăng cao, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển lĩnh vực này như triển khai và nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ đồng, cho phép chuyển nhượng NƠXH; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế suất và tín dụng; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng…
Tuy nhiên, trên thực tế, NƠXH chưa được các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan coi trọng trong các ưu tiên của của mình. Thị trường NƠXH đô thị hiện nay còn mất cân đối, đang có sự thiếu hụt lớn tổng cung NƠXH. Cơ cấu sản phẩm chưa đa dạng, thiếu nhóm những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt…
Nhiều kỳ vọng từ gói hỗ trợ
Trong bối cảnh đó, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng nói trên được kỳ vọng, thể hiện cả ở tác động trực tiếp và gián tiếp, cả trước mắt và lâu dài đến phát triển NƠXH.
Trước hết, kỳ vọng gói hỗ trợ này sẽ trực tiếp làm tăng tổng cầu có khả năng thanh toán trên phân khúc NƠXH từ dòng tiền trích trong phần gói hỗ trợ dự kiến chi cho vay để mua nhà cho các đối tượng người có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở, trong đó có khoản cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do NHNN chỉ định để hỗ trợ cho vay NƠXH…
Một tín hiệu mới tích cực về động lực phát triển NƠXH trong năm 2022 còn được nghi nhận từ cam kết của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là NƠXH, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định.
Bộ Xây dựng cũng sẽ đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn để phát triển NƠXH, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở…
Đương nhiên, các gói hỗ trợ tài chính-tiền tệ là rất cần thiết và có mục tiêu rõ ràng, cụ thể. Song lợi ích kỳ vọng của chúng không tự hiện thực hóa hoặc đạt mức tối đa hóa nếu thiếu cơ chế triển khai hiệu quả các gói chính sách tài chính-tiền tệ hỗ trợ từ Chính phủ, các cơ quan chức năng cũng như từ sự năng động, chủ động nắm bắt, khai thác và thích ứng phù hợp trong bối cảnh bình thường mới của cộng đồng doanh nghiệp, doanh nhân….
Làm gì để biến kỳ vọng thành hiện thực?
Hiện thực hóa kỳ vọng và động lực từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ đồng đến nền kinh tế nói chung, phát triển NƠXH nói riêng tùy thuộc vào kết quả triển khai các nội dung, hạng mục và điều kiện hỗ trợ cụ thể của gói hỗ trợ được các cơ quan chức năng phối hợp thực hiện thời gian tới.
Thực tế trong nước và thế giới cho thấy, NƠXH nên được quy hoạch riêng, tập trung tại những địa bàn phù hợp và tuân thủ quy chuẩn chung quốc gia; được cả bởi người thiết kế lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện. NƠXH cần đa dạng hóa về sản phẩm, bao gồm nhiều loại diện tích, hình thức thanh toán đa dạng…
Bởi vậy, cần đề cao vai trò trung tâm quản lý của Nhà nước, bao gồm từ hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường hoá phát triển quỹ NƠXH; phê duyệt và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hoá cảnh quan đô thị. Ngăn chặn và xứ lý nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý lĩnh vực này.
Nhà nước cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước cho mỗi khuôn viên đất ở; xác lập các “cốt” xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người dân yên tâm trong xây dựng; thực hiện đầy đủ các quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư hạ tầng. Đồng thời, cần quan tâm tới công khai các dự án phát triển NƠXH, lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, xử lý các tranh chấp và tạo sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật…
Cần tăng cường nguồn vốn cho vay ưu đãi với các điều kiện cho vay phù hợp (về mức vay, thời hạn vay và cả lãi suất cho vay) từ Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Phát triển, nhằm hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp cải thiện điều kiện nhà ở…
Thực tế cho thấy, nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư chưa thực sự mặn mà với các dự án phát triển NƠXH, nhất là nhà ở bán trả góp và cho thuê.
Nguyên nhân không chỉ do suất lợi nhuận đầu tư thường thấp hơn các bất động sản khác mà còn ở chỗ cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài đủ hiệu lực thực tế để các chủ đầu tư an tâm thực hiện việc bán trả góp và cho thuê, xử lý hiệu quả tranh chấp do đứt gẫy quá trình thanh toán và khả năng chây ỳ cao.
Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ và quá nhiều bước quy trình trong hành lang pháp lý cũng đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng “chờ” và làm tăng chi phí vốn.
Bởi vậy, các cơ quan chức năng liên quan, bao gồm cả lập pháp, hành pháp, tư pháp cần phối hợp rà soát, tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý để khắc phục bất cập nói trên.
Cùng với đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin với các “chủ nợ”, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đich sử dụng vốn vay; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
TS. Nguyễn Minh Phong
C47